안녕하세요, 오늘은 빈집이 부동산 시장에 어떤 영향을 미치는가에 대해 깊이 있게 다뤄보겠습니다.
인구 감소가 집값 하락으로 이어질 거라는 우려, 정말 타당할까요? 이현철 소장님의 분석을 통해 '빈집'이라는 키워드로 풀어보겠습니다.
목차
인구 감소 = 빈집 증가? 핵심은 '어떤 집이 비느냐'입니다
인구가 줄어들면 당연히 사람들이 살 집도 줄어듭니다. 그 결과 생기는 게 바로 '빈집'인데요, 이 빈집이 모두 시장에 영향을 주는 건 아닙니다.
중요한 건 빈집의 유형입니다.
- 헌 집의 빈집
- 새 집의 빈집
이 둘은 시장에서 완전히 다른 의미를 가집니다.
1. 헌 집이란?
여기서 말하는 ‘헌 집’은 단순히 오래된 집이 아닙니다.
- 기반 시설이 부족한 곳
- 거주 여건이 나쁜 지역
- 혹은 재개발로 인해 이주가 이뤄지고 있는 곳
즉, 살 수 없는 집이라는 점이 포인트입니다.
🔹 헌 집은 시장에 영향을 줄까?
→ 영향을 주지 않습니다.
왜냐하면 이 집들은 팔려고 해도 수요가 없고, 시장에 나와 있어도 거래가 되지 않기 때문입니다.
공급이 되려면 팔 수 있거나, 임대를 줄 수 있어야 합니다.
그러나 이런 집들은 그 자체로 시장에 공급되지 않기 때문에, 가격 하락 요인으로 작용하지 않습니다.
2. 새 집의 빈집, 즉 '미분양'은 다릅니다
새 아파트가 빈집이 되는 유일한 경우는 미분양입니다.
미분양은 진짜 시장에 영향을 줍니다.
- 팔리지 않으면 시장에 계속 존재
- 이게 가격의 기준선이 되어, 주변 시세를 눌러버립니다
- 결국 시장에 실제로 '공급'으로 작용합니다
🔹 미분양은 언제 생기나?
→ 폭등 이후에 생깁니다.
분양가가 너무 올라가거나, 수요보다 공급이 많아지면 발생하죠.
과거에도 그런 시기가 있었고, 앞으로도 반복될 수 있습니다.
3. 빈집이 많다고 시장이 붕괴하지 않습니다
대한민국에 빈집 120만 채 이상!
서울에도 130만 채가 존재합니다.
그런데 왜 집값은 계속 오르나요?
그 이유는 위에서 설명드린 것처럼,
- 대부분 살 수 없는 헌 집들이기 때문이고
- 실제 시장에서 거래되는 공급이 아니기 때문입니다.
4. 일시적인 빈집은 걱정할 필요 없다
새 아파트도 입주 초기에 전세 수요를 다 못 맞춰 일시적인 빈집이 생길 수 있습니다.
예: 헬리오시티도 입주 완료까지 수년 걸렸습니다.
하지만 이건 시간이 지나면 자연스럽게 해소됩니다.
- 주거 환경이 좋고
- 편의시설이 풍부하고
- 가격 경쟁력이 있는 새 아파트는 금방 채워집니다.
결론 : 인구 감소 = 집값 하락? 반드시 그런 건 아닙니다
빈집이 생긴다 해서 곧바로 집값이 폭락하는 건 아닙니다.
중요한 건 빈집의 질입니다.
- 헌 집은 시장 영향 없음
- 새 집의 미분양만이 시장에 실제 영향을 줌
따라서 앞으로도 부동산 시장을 판단할 때는 빈집의 유형과 위치, 거주 가능성을 꼭 체크하셔야 합니다.
